【弁護士が解説】建物の老朽化は立ち退きの正当事由として認められる？

賃貸物件の契約を更新しない、または解約する場合、貸主には「正当事由」が必要です。

建物の老朽化はよく聞く理由ですが、それだけで立ち退きが認められるわけではありません。

今回は、建物の老朽化が立ち退きの正当事由として認められる可能性や、その判断基準を見ていきます。

立ち退きに必要な「正当事由」とは

借地借家法第28条によれば、貸主が賃貸借契約の更新拒絶や解約を申し入れるには、正当事由があると認められる場合でなければなりません。

何をもって正当事由とするのかは、以下の内容を総合的に判断します。

• 貸主・借主それぞれの建物使用の必要性
• 契約経過
• 建物の利用状況や現状
• 貸主が立ち退き料などの財産的補償を申し出ているか

正当事由には、建物の老朽化も含まれますが、実務上は老朽化だけでは立ち退きが認められることは難しいとされています。

老朽化が理由で立ち退きを求める場合は、立ち退き料を提示して借主の不利益を補うのが一般的です。

立ち退き料の額は、地域や事情によって異なりますが、基本的には数か月分から数年分の家賃に相当する金額が支払われます。

老朽化が正当事由として認められるケース

建物の老朽化は、正当事由を構成する一要素です。

以下のような事情がある場合、正当事由が認められる可能性があります。

• 安全性に問題がある場合
• 修繕より建替えが合理的と判断される場合
• 貸主側に切実な利用目的がある場合

それぞれ確認していきましょう。

安全性に問題がある場合

老朽化が進み、雨漏りや構造上の危険があり、借主の生活や安全に重大な支障が出ている場合です。

耐震性が著しく不足しているケースも含まれます。

修繕より建替えが合理的と判断される場合

大規模な修繕を行っても寿命が延びにくく、建替えのほうが経済的かつ合理的とされる場合です。

建替え計画の具体性や、実現性が重視されます。

貸主側に切実な利用目的がある場合

正当事由かどうかを判断する際に重要なのが、建物の利用目的です。

たとえば自ら居住するためや事業用建物に建て替えるためなど、貸主が土地や建物を必要とする切実な理由があれば、正当事由として認められやすくなります。

貸主が取るべき対応

老朽化を理由に立ち退きを求める場合、事前の準備が欠かせません。

①建物の現状を示す書類や写真を用意する

②具体的な建替え計画や使用計画を立てる

③借主に対して立ち退き料や代替物件の提案を行う

話し合いで解決できない場合は、弁護士への相談を検討してください。

まとめ

建物の老朽化は、立ち退きの正当事由として考慮される要素です。

安全性の欠如や修繕困難、貸主の利用目的など、複数の事情が重なると正当事由として認められやすくなります。

老朽化を理由に立ち退きを検討する場合は、事前準備を徹底しつつ、必要に応じて弁護士などの専門家に相談してください。